一按 同 二按 有咩分別？一表睇清適合邊類人

買一手新盤，發展商常推「二按」優惠；資金不足，有人考慮以物業加按套現。一按與二按聽起來相似，實際分別很大：一按是銀行提供的首筆按揭，利率低、年期長；二按是在一按之上以同一物業再借的貸款，利率明顯較高，抵押次序亦排在一按之後。一般來說，二按只宜作短期過渡，不宜長期持有。本文以六個維度比較兩者，助你判斷自己的情況應如何選擇。

一按 vs 二按：一張表睇清分別

一按（銀行按揭）

一按是置業者向持牌銀行申請的第一筆按揭貸款，銀行取得物業第一順位抵押權，貸款受香港金融管理局（金管局）的宏觀審慎監管，是香港最主流的置業融資方式。

優點

利率較低，2026 年市場上一按實際按息約 3.5% 至 4.25%，視乎銀行、H 按拆息與鎖息上限而定；還款期最長可達約 30 年，月供壓力較小；條款透明，受金管局及銀行體系監管，利率變動有明確機制。

缺點

審批門檻較高，需要通過壓力測試與供款對入息比率要求；想借超過五成至七成，一般要透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險並支付保費；物業估價不足或入息證明不齊全，可能影響批核結果或批出成數。

適合人群

收入穩定、計劃長期供款的置業自住人士；希望以最低利率與最長年期安排置業貸款的買家，均以銀行一按為首選。

二按（發展商或財務公司按揭）

二按是在一按之外，以同一物業向另一機構（多數是發展商指定的財務公司或獨立財務公司）再借的貸款。抵押次序排在一按之後，物業一旦被拍賣，所得款項會先償還一按，餘額才輪到二按機構。

優點

可補足首期不足，讓新盤買家以較低首期上車，銀行一按加發展商二按的組合俗稱「呼吸plan」；發展商二按首兩至三年蜜月期利率可低至約 2.5%；審批較銀行一按寬鬆，批核速度亦較快。

缺點

蜜月期屆滿後利率大幅跳升，市場上一般財務公司二按利率約 5% 至 15%，發展商二按跳息後亦常見 5% 至 8%；還款期一般 25 年或以下；多數銀行按揭契約列明須得銀行同意才能加借二按；若斷供被收樓，二按償還次序排在一按之後，借貸人承受的風險較高。

適合人群

首期不足但有清晰還款及轉按計劃的新盤買家；以及短期資金周轉、並預計短期內可清還貸款的人士。二按不宜視為長期融資安排。

應該點樣揀？決策建議

• 首期不足但希望買一手新盤——二按可作過渡工具，但必須在蜜月期屆滿前安排轉按回銀行，否則利率跳升後每月供款可能大幅增加。
• 持有物業多年、希望套現資金——優先考慮向原銀行申請加按，利率與年期都比二按優惠，毋須承受第三方貸款的高息。
• 申請二按之前——先查閱現有一按契約是否容許二按，並如實通知銀行；銀行審批一按時會把二按債務合併計算，隱瞞可能構成違約。
• 留意樓價下跌風險——金管局的負資產統計已把二按納入計算，樓價下行時二按業主受影響的敏感度更高，借貸前應預留緩衝。
• 任何情況下都不宜長期持有二按——二按屬於高息短期安排，長遠應透過轉按或加按整合回銀行體系，以降低利息負擔。

常見問題

做二按係咪一定要銀行同意？

多數銀行按揭契約都列明，未經銀行書面同意不得以同一物業加借其他貸款。擅自做二按可能被視為違反按揭條款，銀行有權要求即時還款或採取法律行動，申請前應先向一按銀行查詢。

發展商二按幾時要還清？

發展商二按一般設兩至三年蜜月期，到期日會在合約列明。最理想是在蜜月期內完成轉按，把一按與二按合併回銀行按揭，避免跳息後的高息負擔。

加按同二按有咩分別？

加按是向原按揭銀行申請增加貸款額，本質仍屬一按範疇，利率與年期接近原有按揭；二按是向第三方財務公司借貸，抵押次序排後、利率較高。條件相若之下，加按通常比二按划算。

如果斷供，二按會點？

若斷供，銀行會按程序收回物業拍賣。拍賣所得會先償還一按的欠款、利息及費用，餘額才輪到二按機構，因此二按借貸人承受的風險較高，申請前應審慎評估自身還款能力。

本文比較一按與二按的分別，旨在提供選擇與判斷的參考。利率與成數水平為 2026 年市場資料，資料來源：香港金融管理局《按揭》指引及 2026 年第 2 季末負資產住宅按揭貸款公布（2026 年 7 月 31 日）、信報《樓宇按揭 2026 全攻略》（2026 年 3 月 24 日）。實際利率與審批結果以銀行及機構公布為準。