一按與二按係咩？先分清兩層貸款
「一按」指物業的第一順位按揭，即買樓時向銀行（或認可機構）借入、並以該物業作為第一順位抵押的貸款；銀行清盤收樓時，一按債權人最先受償。「二按」則是在一按之外，再以同一物業作抵押借入的第二筆貸款，受償次序排在一按之後，因此風險較高，利率與條款通常亦較嚴。
換句話講，一按與二按的最大分別，在於抵押順位（還款次序誰先誰後），而不是「借第幾次錢」。同一個業主可以同時有一按與二按，但一按的銀行通常會要求二按必須先取得其同意，否則可能構成違約。
一按：銀行體系的標準做法
本港銀行受金管局監管。根據金管局「智醒消費者」按揭頁面（頁面修訂日期為 2026 年 2 月 5 日），自 2024 年 10 月 16 日起，當局修訂逆周期宏觀審慎監管措施，把所有住宅及非住宅物業的最高按揭成數劃一為七成，「供款與入息比率」上限劃一為五成，回復至 2009 年推出逆周期措施前的水平。物業按揭最長還款期為 30 年，車位按揭則為 15 年。
想借超過七成，就要透過香港按揭證券有限公司旗下香港按證保險有限公司營辦的按揭保險計劃。按證保險公司資料顯示，樓價 1,000 萬港元或以下的物業，最高按揭成數為八成或九成，其中九成按揭只適用於所有抵押人於申請時均未持有香港住宅物業、且所有申請人均為固定受薪人士的個案；樓價 1,125 萬至 1,500 萬港元者最高八成；樓價逾 1,500 萬至 1,715 萬港元者為七成至八成，貸款額上限 1,200 萬港元。
按保保費按受保貸款額、按揭成數與年期而定，官方保費表列出的比率由約 1.15% 至 4.35% 不等（例如八成按揭、10 年期為 1.15%；六成以上至九成按揭、30 年期為 4.35%），實際保費及是否可加借入貸款，須以按證保險公司及銀行批核為準。
二按：多由發展商或財務公司提供
二按的來源主要有幾類：一是新盤發展商附設的高成數按揭計劃，通常以「一按銀行 + 二按發展商」組合形式運作；二是財務公司提供的「業主貸款」或加按貸款；三是少數情況下由家人或私人借貸安排，但這類安排一般不涉及正式登記抵押，法律保障較弱。
金管局在同一頁面提醒，一些非銀行機構（如地產發展商和財務公司）或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠，準買家應清楚了解條款細節，除了短期優惠，也要考慮整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。這正是二按最常見的陷阱：初期低息、後期急升，加上罰息期與提早還款限制，實際總成本可能遠高於表面息率。
一按與二按重點對照
| 比較項目 | 一按 | 二按 |
|---|---|---|
| 貸款機構 | 銀行等認可機構，受金管局監管 | 多為發展商關連財務公司或財務公司 |
| 抵押順位 | 第一順位，最先受償 | 第二順位，受償次序在後 |
| 成數參考 | 一般上限七成；經按保可達八成或九成（須符合資格） | 無統一套用上限，與一按合計由貸款機構審批 |
| 利率結構 | 多為 H 按或 P 按浮息，設鎖息上限 | 常見「頭幾年低息、之後大幅上調」的階梯式定價 |
| 審批標準 | 須符合供款與入息比率上限及銀行審批 | 各機構不一，部分以較寬鬆準則吸引客戶 |
| 費用 | 用按保須付按保保費 | 一般不涉按保，但可能有手續費、估價費 |
| 主要風險 | 利率浮動、樓價下跌 | 利率跳升、總利息高、罰息期長、須一按銀行同意 |
上表為一般性對照，實際條款以個別機構的貸款合約為準。
點揀？按需要對號入座
首期充足、想穩定供款的買家：直接做一按最簡單。樓價 1,000 萬港元或以下、符合首次置業及固定受薪等條件的話，可考慮經按保做八成或九成，把首期壓力降低，同時保留銀行體系的監管保障。
首期不足但收入穩定、短期內會換樓或加薪的買家：部分新盤的發展商二按可以短期解決首期問題，但必須先計清「低息期完結後」的每月供款，做一次加息壓力測試，並確認罰息期長度及提早還款費用。
已有物業、需要資金周轉的業主：財務公司的業主貸款審批較快，但息率通常明顯高於銀行，而且會影響原有按揭的合規性；如資金需求不大，先向原貸款銀行查詢加按或轉按空間，往往更划算。
不建議的情況：以二按填補本來就不足夠的還款能力。金管局提醒，準買家應保守估算可獲得的按揭金額，以免落訂後失去預算；若一按的供款與入息比率已貼近五成上限，再加二按供款，一旦利率上升或收入波動，違約風險會顯著上升。
申請前要問清的幾條問題
- 二按是否已取得一按銀行的書面同意？未經同意可能構成違約，銀行有權要求即時還款。
- 低息期有多長？期滿後利率如何計算、上限多少？
- 罰息期與提早還款手續費怎麼算？
- 一按加二按的每月總供款，佔家庭收入多少？加息兩厘後還是否可負擔？
- 有沒有額外費用：估價費、手續費、律師費、按保保費？
常見問題 FAQ
一按二按同時做，按揭成數合計可以超過七成嗎？
可以，但不是因為「二按再送七成」。金管局的七成上限針對物業按揭貸款的按揭成數，並非另設二按上限；一按與二按合計的總貸款額，由貸款機構按物業估值、借款人還款能力及信貸政策個別審批。
若希望借超過七成，正規做法是透過按保計劃，符合樓價、首次置業與固定受薪等資格者最高可達八成或九成，但須付按保保費。
二按一定要先通知一按銀行嗎？
一般需要。一按的按揭合約通常訂明，借款人未經銀行同意不得就同一物業再設立其他抵押或借貸，違反即屬違約，銀行有權要求即時清還貸款。發展商二按計劃多數會在安排上與指定銀行協調，但財務公司的業主貸款則未必，簽約前應先向一按銀行查詢。
二按的利率通常比一按高幾多？
沒有統一數字，視乎機構、貸款額與借款人信貸狀況而定。較常見的結構是首兩至三年以較低息率吸引，之後上調至明顯高於銀行按揭的水平，金管局亦提醒部分高成數按揭計劃在供款數年後利率會大幅提高。
實際息率與費用應以貸款文件列明的計算方法為準，並同時計算全期利息總額，而非只看首年優惠利率。
揀一按還是二按，最實際的判斷是甚麼？
先看還款能力，再看總成本。若一按供款與入息比率已接近五成上限，再加二按就不穩陣；若確實需要用二按過渡，就要確認低息期後供款仍可負擔、罰息期可接受，並保留一定緩衝應對利率上升。
小結
一按與二按的分別，核心在於抵押順位、貸款機構與風險定價：一按走銀行體系，受金管局七成按揭成數及五成供款與入息比率上限規範，需要更高成數可靠按保補足；二按多由發展商或財務公司提供，彈性較大但利率與條款風險亦較高。揀之前先計清全期供款與加息後的压力，再決定是否值得用二按換取上車機會。本文所述成數與比率以金管局及香港按證保險有限公司公布為準，個別申請的批核結果由貸款機構決定。
