香港銀行提供的新造按揭計劃，離不開 H按、P按與定息按揭三大類。一般來說，願意承受利率波動、並預期息口繼續向下的人，選 H按有機會繳付較低利息；追求每月供款穩定、不想研究拆息走勢的人，P按更省心；預算固定、完全不能接受加息風險的人，則應考慮定息按揭。本文以 2026 年市場息率為基準，從定價機制、現行息率、波動風險、保障設計與靈活度等七個維度比較三者，並逐一列出各方案的缺點與適合人群。
H按、P按與定息按揭：多維比較表
比較按揭計劃不能單看表面息率，還須同時留意息率的定價基準、有否封頂保障、能否在合約期內轉換，以及提前清還或轉按的罰則。以下從七個維度並排比較三類計劃：
| 比較維度 | H按 | P按 | 定息按揭 |
|---|---|---|---|
| 定價基準 | 一個月期銀行同業拆息（HIBOR）加銀行息差 | 最優惠利率（P）減 1.75 至 2 厘 | 合約期內鎖定固定息率 |
| 現行實際息率 | 約 2.3 至 2.4 厘（H+1.3 厘） | 約 3.25 厘 | 銀行計劃約 2.93 厘（首三至五年）；按揭證券公司計劃 4 至 4.3 厘 |
| 息率波動 | 每日浮動，波幅較大 | 跟隨 P 調整，變動次數少 | 鎖定期內完全固定 |
| 封頂保障 | 有，普遍約 3.25 厘 | 本身跟 P，不另設封頂 | 不適用（息率已鎖定） |
| 轉換靈活度 | 多數可免費轉 P按一次 | 多數可免費轉 H按一次 | 鎖定期內轉按或提早清還或有罰則 |
| 現金回贈與罰息期 | 視乎貸款額及銀行，罰息期一般兩年 | 同上 | 視乎計劃條款而定 |
| 適合人士 | 預期減息、可承受波動者 | 追求穩定與簡單者 | 高度保守、預算固定者 |
表面看最大分別在於：現階段 H按的實際息率最低，但會隨拆息每日上落；P按息率較高但調整頻率低；定息按揭則以較高息率換取合約期內的確定性。三者各有代價，沒有絕對優勝的一方。
H按：與拆息掛鈎，減息周期潛在成本最低
H按以一個月期銀行同業拆息（HIBOR）為基準，再加銀行釐定的息差。根據香港銀行公會數據，2026 年一個月期 HIBOR 約在 1 厘水平，以市場主流的 H+1.3 厘計算，實際息率約 2.3 至 2.4 厘，低於 P按的 3.25 厘，差距頗為明顯。
優點
- 拆息回落時實際息率隨之下降，在減息周期直接受惠；
- 設有封頂息率（以最優惠利率減若干厘計算），拆息急升時不會無上限跟加；
- 現時市場封頂普遍約 3.25 厘，與 P按相若，即最壞情況下的成本不算特別高。
缺點
- 息率每日按拆息變動，每月供款金額不穩定，較難做長期預算；
- HIBOR 受資金流向與季節性因素影響，短期波幅可以頗大；
- 需要理解拆息機制與封頂條款，否則難以判斷真實成本；銀行提供的息差亦有高低之分，須逐間比較。
適合人群
收入穩定、留有緩衝，並預期香港利率跟隨美國回落的人，在減息周期選 H按多數較划算。相反，若你對數字不敏感或每月預算非常緊張，H按的波動或會構成壓力。
P按：跟隨最優惠利率，供款容易預算
P按以銀行最優惠利率（Prime Rate）為基準減去固定息率。目前市場上的最優惠利率分兩級：以滙豐、恒生及中銀香港為首的銀行報 5 厘（俗稱細 P），渣打、東亞、花旗等報 5.25 厘（俗稱大 P）；按揭息率普遍為 P 減 1.75 至 2 厘，實際約 3.25 厘。
優點
- 機制簡單透明，P 由銀行公布、調整次數少，供款容易預算；
- 不受每日拆息波動影響，毋須跟蹤 HIBOR 走勢；
- 多數銀行容許合約期內免費轉一次 H按，日後息口回落仍留有轉換空間。
缺點
- P 的調整幅度與時機由銀行自行決定，未必與美國息口同步足額上落；
- 當 HIBOR 處於低位時，P按實際息率會明顯高於 H按，現階段相差約 0.8 至 0.9 厘；
- 細 P 與大 P 銀行存在息差，同一時點不同銀行的 P按成本可以不同，須自行比較。
適合人群
重視供款穩定性、不想花時間研究拆息、或收入與支出比例較緊的申請人，P按的確定性較高，是三者中最「穩陣」的浮息選擇。
定息按揭：以較高息率買斷不確定性
定息按揭在指定年期內鎖定息率，市場上主要有兩類：銀行自家推出的定息計劃（例如有大型銀行提供首三年或首五年定息約 2.93 厘），以及香港按揭證券公司轄下的定息按揭計劃——據該公司公布，自 2025 年 11 月 6 日起，10 年定息 4 厘、15 年定息 4.15 厘、20 年定息 4.3 厘，適用至另行通知。
優點
- 鎖定期內每月供款完全固定，不受加息或拆息波動影響；
- 因息率已鎖定、沒有加息風險，審批時的供款壓力評估與浮息計劃不同，部分申請人較易通過（詳情以機構公布為準）；
- 適合長遠規劃，毋須憂慮十年八載後的息口環境。
缺點
- 鎖定息率通常高於浮息計劃的現行實際水平，長年期計劃目前達 4 厘以上，成本不低；
- 若未來息口不升反跌，鎖定期內無法即時受惠，提早轉按或清還或涉罰則；
- 定息期屆滿後會轉為浮息計價，屆時息率可能與當初有明顯差距，需要預先規劃。
適合人群
風險承受能力低、家庭預算固定、或對未來息口走勢非常保守的申請人，亦適合打算長揸物業、不想理會利率周期的人。
決策建議
如果你預期美國與香港利率在未來一兩年繼續回落，且每月收入有足夠緩衝，H按的現行實際息率較低，減息時可直接受惠。
如果你最在意每月供款穩定、不願花時間跟蹤拆息，P按機制簡單、調整頻率低，是較穩妥的選擇。
如果你完全不能承受加息風險，或家庭預算非常固定，可先比較銀行短年期定息計劃，再考慮按揭證券公司的長年期定息計劃。
如果你計劃數年內轉按或出售物業，應先比較罰息期與現金回贈條款，浮息計劃一般比定息計劃靈活。
如果你貸款額較高並打算長揸物業，可同時比較 Mortgage Link 存款掛鈎優惠，以存款利息抵消部分按揭利息支出。
常見問題
按揭合約期內可以由 H按轉為 P按嗎？
多數銀行容許借款人在合約期內免費轉換一次，實際以貸款條款為準。轉換通常按申請當日的息率重新計算，決定前宜先向銀行確認有否手續費，以及會否影響已批出的現金回贈。
Mortgage Link 戶口有甚麼作用？
Mortgage Link 是按揭掛鈎存款戶口，存款利率與按揭利率相同。例如按揭實際息率 3.25 厘，戶口內存款亦可享約 3.25 厘利息，變相減低淨利息支出；存款上限一般為貸款額的 50% 至 60%，超出部分按普通儲蓄利率計息。
為甚麼定息按揭息率較高，仍有人選用？
定息按揭的核心價值不是慳息，而是確定性。對收支比例較緊或預算固定的家庭而言，鎖定息率可避免加息令供款超出負擔；部分定息計劃在審批時毋須按浮息計劃的方式計入加息情境，可借金額或有不同，故對特定申請人仍有吸引力。
一個月期 HIBOR 可以在哪裡查閱？
香港銀行公會網站每日公布港元銀行同業拆息，涵蓋隔夜、一星期、一個月、三個月及十二個月等期限。申請 H按前，可先觀察一段時間的拆息水平，判斷現行實際息率與封頂息率的距離。
本文比較的是 H按、P按與定息按揭三類利率方案，並非銀行或計劃排名。文中息率與回贈為 2026 年市場水平，會隨銀行及監管政策調整，實際以各銀行及機構最新公布為準。主要資料來源：香港銀行公會（HIBOR 每日利率）；香港按揭證券公司定息按揭計劃（2025 年 11 月 6 日起息率）；香港金融管理局（2025 年 2 月按揭措施）；胡‧說樓市按揭利率比較（2026 年更新）。
